🏦 住宅ローン毎月返済額の計算方法｜金利別早見表と目安
住宅ローンの毎月の返済額は、多くの金融機関が採用する元利均等返済の場合、借入額・金利・返済年数の3つで決まります。たとえば3000万円を35年・金利1.0%で借りると、毎月の返済額は約84,700円が目安です。
元利均等返済の毎月返済額を出す計算式
元利均等返済とは、毎月の返済額(元金+利息)が返済期間を通じて一定になる方式です。毎月返済額は次の式で求められます。
毎月返済額 = 借入額 ×月利 × (1+月利)^n ÷ ((1+月利)^n − 1)
- 月利:年利 ÷ 12
- n(返済回数):返済年数 × 12
返済が進むにつれて毎月の返済額に占める利息の割合が減り、元金の割合が増えていきますが、毎月の支払額そのものは変わりません。そのため家計の見通しが立てやすい一方、返済初期は元金の減りが遅いという特徴があります。
借入額・金利別の毎月返済額早見表
借入額3000万円・返済期間35年(420回)・元利均等返済で試算すると、金利によって毎月返済額と総利息は次のように変わります。
| 金利(年) | 毎月の返済額(目安) | 総返済額(目安) | 総利息(目安) |
|---|---|---|---|
| 0.5% | 約77,900円 | 約3,271万円 | 約271万円 |
| 1.0% | 約84,700円 | 約3,557万円 | 約557万円 |
| 1.5% | 約91,900円 | 約3,858万円 | 約858万円 |
| 2.0% | 約99,400円 | 約4,174万円 | 約1,174万円 |
金利が0.5%から2.0%に上がると、毎月の返済額は3割弱の増加にとどまる一方、総利息は約271万円から約1,174万円へと4倍以上に膨らみます。借入額や返済年数が変わると数値も変わるため、自分の条件での正確な金額は【ローン返済計算ツール】で確認するのが確実です。
元利均等返済と元金均等返済の違い
住宅ローンの返済方式には、元利均等返済のほかに元金均等返済があります。元金均等返済は毎月返済する元金部分を一定額にし、そこに残高に応じた利息を上乗せする方式です。返済初期は残高が多いぶん利息が大きく、返済額が高くなりますが、返済が進むほど利息が減って毎月の返済額も少なくなっていきます。
借入2000万円・返済期間20年(240回)・金利1.5%の場合で比較すると、次のようになります。
| 返済方式 | 初月の返済額(目安) | 返済額の推移 |
|---|---|---|
| 元利均等返済 | 約96,500円 | 返済期間中ほぼ一定 |
| 元金均等返済 | 約108,300円 | 徐々に減少し、最終月は約83,400円 |
同じ条件でも、元金均等返済のほうが初期の負担は重くなります。ただし元金の減りが早い分、総利息は元金均等返済のほうが少なくなる傾向があります。家計に無理のない返済額を優先するか、総利息の少なさを優先するかで選び方が変わってきます。
総返済額と総利息はいくらになるか
毎月の返済額が分かれば、総返済額と総利息も次の式で計算できます。
- 総返済額 = 毎月返済額 × 返済回数
- 総利息 = 総返済額 − 借入額
先の早見表のとおり、同じ借入額・返済年数でも金利が上がるほど総利息は大きく増えます。逆に言えば、金利がわずかに下がるだけでも、返済期間が長い住宅ローンでは総利息の差が数十万円〜100万円単位になることも珍しくありません。借入前に複数の金利パターンで試算しておくことが重要です。
繰上返済で総利息を減らす
すでに借りているローンについては、繰上返済によって将来支払うはずだった利息を圧縮できます。なかでも「期間短縮型」の繰上返済は、毎月の返済額を変えずに残りの返済期間そのものを短くする方法で、返済期間が短くなった分の利息負担がまるごと減るため、総利息を圧縮する効果が比較的大きいとされています。繰上返済のタイミングや金額によって効果は変わるため、実際にどの程度利息が減るかは条件を入力して試算することをおすすめします。
よくある質問
毎月の返済額はどうやって計算すればいい?
元利均等返済であれば「借入額×月利×(1+月利)^n÷((1+月利)^n−1)」の式で計算できます。月利は年利を12で割った値、nは返済年数×12(返済回数)です。手計算は煩雑なため、ローン返済計算ツールに借入額・金利・返済年数を入力すると、毎月返済額や総利息をまとめて確認できます。
返済年数を延ばすと毎月の返済額は減る?
同じ借入額・金利であれば、返済回数(n)が増えるほど1回あたりの返済額は小さくなります。ただし返済期間が延びるぶん支払う利息の回数も増えるため、総利息は増える傾向があります。毎月の負担を軽くするか、総利息を抑えるかはトレードオフの関係にあります。
元利均等返済と元金均等返済、どちらが総利息は少ない?
借入額・金利・返済期間が同じ条件であれば、元金の減るスピードが速い元金均等返済のほうが総利息は少なくなる傾向があります。一方で元利均等返済は毎月の返済額が一定で家計管理がしやすく、返済初年度の負担も元金均等返済より軽くなります。
繰上返済はどれくらい利息を減らせる?
繰上返済で元金を先に減らすと、その分に対応する将来の利息が発生しなくなります。特に返済期間を短くする「期間短縮型」は、毎月の返済額を変えずに残り期間そのものを縮めるため、利息の圧縮効果が大きくなりやすい方法です。実際の減少額は繰上返済のタイミングや金額、残りの借入条件によって異なるため、シミュレーションでの確認が必要です。
まとめ
住宅ローンの毎月返済額は、借入額・金利・返済年数を式にあてはめれば算出できます。同じ借入額でも金利が上がると総利息は大きく膨らみ、返済方式(元利均等・元金均等)によっても初期の負担額や総利息が変わります。自分の借入条件での正確な毎月返済額・総返済額・総利息を知りたい場合は、ローン返済計算ツールに数値を入力して試算してみてください。